Выбрать участок: чего никогда не расскажут вам подрядчики

Выбор участка — ответственный процесс. Во многом от него зависит, насколько комфортной будет ваша жизнь за городом. Часто при покупке земли люди руководствуются в первую очередь ценой. Такой подход, мягко говоря, неверен: дешевизна участка часто приводит к удорожанию строительства. Рассказываем, на какие критерии нужно обращать внимание прежде всего.

Назначение участка

Первое, с чем стоит определиться — ИЖС или СНТ. То есть индивидуальное жилищное строительство или садовое некоммерческое товарищество. В СНТ участки стоят минимум вдвое дешевле (а иногда и в три, и в четыре, и в пять раз). С другой стороны, у ИЖС есть целый ряд плюсов:

Если вы планируете купить участок в СНТ из-за его дешевизны, имейте в виду, что экономия может оказаться мнимой. Расходы на подъездные пути и коммуникации часто влетают в копеечку.

Экология

Рядом с участком не должно быть фабрик, заводов, промышленных предприятий. То же касается крупных магистралей. Сейчас интенсивно расширяют дороги и прокладывают новые, особенно рядом с Москвой. Как убедиться, что у вас под окнами не будет проходит шоссе? Ознакомьтесь с градостроительным планом территории — его можно запросить в местных органах власти.
Лес, река или озеро поблизости — это большой плюс. Деревья всегда добавляют участку очарование. Но имейте в виду, что на их вырубку нужно разрешение! К тому же выкорчевка — это очень сложно и дорого.



Коммуникации

Обязательно убедитесь, что в поселке, где находится участок, они проведены. Узнайте, можно ли к ним подключиться и сколько это будет стоить. Скажем несколько слов о каждой инженерной сети.

Электричество. В теории его проведение стоит 600−700 рублей. Но по факту услуга может обойтись вам в 100 (!) раз больше — если местные органы власти не захотят протягивать электросеть за счет бюджета. Тогда вам придется устанавливать трансформатор, покупать и монтировать опоры линии передач, натягивать провода. Все это очень дорого стоит.
• Газ. Если на участке нет центрального газопровода, вы можете использовать газ в баллонах. Это довольно накладно. Для примера, отопление стандартного дома в 150 кв. м зимой обойдется вам примерно в 80 000 рублей. А с центральным газопроводом — не дороже 10 000 рублей. В свою очередь, проведение газа стоит примерно 150 000 рублей.
• Вода. Это не критичный пункт: пробурить на участке скважину стоит не так уж дорого. Но очень важно качество воды! Если, например, в ней очень высокое содержание железа, вы рискуете разориться на фильтрации. Чтобы оценить качество, можно отвезти образец на анализ в специализированную лабораторию. Или поступить проще — спросить у будущих соседей.
• Канализация. Отсутствие центральной канализации тоже не критично: установка септика на участке обойдется вам примерно в 35 000 рублей. К тому же, многие ставят его совместно с соседями. Важный момент: если участок находится на берегу водоема, к оборудованию септика будут предъявляться повышенные требования от СЭС.

На участке нет коммуникаций, но владелец говорит, что их скоро проведут? Проверьте его слова! Запросите официальные документы с подтверждением — например, решения местных органов власти. Ну и имейте в виду, что наличие документов не всегда гарантирует их исполнение: запросто могут возникнуть проблемы с финансированием, и сроки затянутся. Оптимальный вариант — участок с коммуникациями.

Инфраструктура

Во-первых, это дороги — асфальтовые или хотя бы грунтовые. В идеале их обслуживанием должен заниматься муниципалитет. В противном случае осенью и весной вы будете утопать в грязи. Зимой состояние дорог оценить сложно — лучше всего делать это весной, когда начинает сходить снег.

В целом, оцените инфраструктуру местности: есть ли там магазины, аптеки, больницы, школа и детский сад. На всякий случай узнайте, ходит ли маршрутный транспорт, осуществляется ли централизованный вывоз мусора. От всех этих факторов зависит, насколько удобно вам будет здесь жить.



Геология, рельеф местности, роза ветров

Грунт — очень важный критерий. От его типа зависит, во сколько вам обойдется фундамент. Худшие варианты — песок и глина: если плотность земли маленькая, дом может просесть. Вообще, если грунтовые воды залегают близко к поверхности, строить на такой земле нельзя. Насколько близко — определяют нормативы.

Участок на холме может выглядеть очень красиво: из таких мест открываются отличные виды. Но имейте в виду, что построить дом на земле с уклоном сложнее — а значит, дороже. Уклон в 20−30 см уравновешивается поднятием цоколя. А вот уклон от 1 метра требует полноценного цокольного этажа: за каждый квадратный метр вы заплатите столько же, сколько заплатили бы за квадратный метр отдельного этажа. Можно выровнять участок, но это тоже довольно дорого.

Берег реки или озера тоже выглядит живописно. Но в этом случае обязательно уточните, не затапливает ли местность весной. Если такая вероятность есть, то в цоколе придется делать гидроизоляцию.
Тем, чей бюджет ограничен, не стоит гнаться за красивыми видами. Уклон, водоем рядом с домом — все это грозит дополнительными расходами. Отдельно стоит сказать про розу ветров. Она не влияет на стоимость земли, но очень сказывается на качестве жизни. Представьте, что поблизости есть животноводческое хозяйство или завод, а ветер дует в вашу сторону. Сами понимаете, что запахи станут частью вашей жизни. Розу ветров можно изучить в Интернете.



Параметры участка

Последний по порядку, но не по важности пункт. Чем правильнее пропорции, тем лучше. Слишком узкий, слишком вытянутый, участок с изломанными углами — все это добавит проблем при проектировании и строительстве дома. Лучшая форма — квадрат. Идеальное соотношение дома к участку — 1 к 10. То есть для коттеджа площадью 150 кв. м вам нужен будет участок минимум в 15 соток. Учтите, что по строительным нормам дом не может стоять вплотную к границам — должен быть отступ не меньше 3 метров.
Выводы При выборе земли под строительство необходимо ориентироваться не только на цену и «нравится/не нравится». Обращайте внимание на коммуникации, инфраструктуру, экологию, тип и рельеф почвы. Не менее важны форма и размер участка. Самый правильный подход: найти несколько вариантов, внимательно оценить их плюсы и минусы и только потом заключать сделку. Если работаете с надежным риэлтором, не забудьте прислушаться к его мнению.